Financer son PTZ 2026 : le montage complet d'un achat en 5 lignes

Le montage type d'un achat avec PTZ : 5 lignes

Cas pédagogique : couple primo-accédant en zone B1, neuf collectif à 240 000 €, RFR N-2 42 000 € → tranche T3, apport 20 000 €, salariés du privé non agricole de 10 salariés ou plus.

Contrôle de cohérence : PTZ 81 000 + classique 117 400 + AL 30 000 + apport 20 000 = 248 400 €, égal au prix + frais. ✓

Ligne 1 — Le PTZ : taux 0, différé, durée

Le PTZ ne porte aucun intérêt sur toute sa durée. Sa mécanique : quotité (10 à 50 %) × min(coût opération, plafond opération). Différé selon la tranche : 0 / 2 / 8 / 10 ans. Durée totale : 10 / 15 / 20 / 25 ans. C'est l'une des aides les plus avantageuses du dispositif d'accession.

Ligne 2 — Le prêt principal

Le prêt principal couvre le solde non financé par les aides (PTZ, Action Logement) et votre apport. Sa durée typique est de 20 à 25 ans. Son taux dépend du barème en vigueur à la date d'émission de l'offre — il varie selon le marché et la politique de l'établissement prêteur. Nous n'annonçons ni taux ni établissement spécifique sur cette page : la vérification du taux applicable se fait avec un courtier IOBSP.

Ligne 3 — Le Prêt Accession Action Logement

Le Prêt Accession Action Logement complète utilement le PTZ pour les salariés éligibles.

Qui peut l'obtenir

• Salarié d'une entreprise privée non agricole de 10 salariés ou plus.
• Primo-accédant ou ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 10 dernières années.
• Logement : résidence principale, neuf RE 2020 ou logement HLM DPE A-E.
• Accord employeur peut être requis selon l'entreprise.

Attention au mythe « 40 000 € à 0,5 % »

Vous lirez parfois que l'Action Logement prête 40 000 € à 0,5 %. C'est faux. Le taux 0,5 % était une bonification COVID 2020-2021, expirée. Le montant 40 000 € est réservé au rachat de logement social (vente HLM), pas l'accession standard.

Source officielle : actionlogement.fr — Prêt Accession.

Ligne 4 — L'apport personnel

L'apport personnel n'est pas exigé par le dispositif PTZ lui-même. Mécaniquement, il abaisse le capital à emprunter, donc la mensualité, donc le taux d'effort calculé. Sur un montage proche du plafond HCSF 35 %, l'apport est l'un des leviers mathématiques qui ramène le taux d'effort sous le seuil.

Ligne 5 — Les frais annexes

Deux postes à prévoir en plus du prix du bien :

• Frais de notaire neuf : 2 à 3 % du prix HT (taxe publicité foncière 0,715 %, émoluments, débours). Base : art. 1594 F quinquies, point A du CGI pour la VEFA neuve par particulier.
• Frais de garantie : environ 1 % avec une caution mutuelle (type Crédit Logement) ou 1,5 % avec une hypothèque conventionnelle.

Ces frais ne sont pas inclus dans la base de calcul du PTZ.

L'ADI : la règle invariante qui pèse sur le montage

L'Assurance Décès Invalidité est obligatoire et son assiette est la totalité du capital emprunté. Pas seulement le prêt principal : PTZ inclus, Action Logement inclus. Taux moyens 2026 : 0,25 à 0,40 % du capital initial par an, selon âge, profession, statut fumeur ou non-fumeur.

La règle HCSF des 35 % d'endettement

Le Haut Conseil de Stabilité Financière encadre l'octroi des crédits immobiliers : le taux d'effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets (ADI incluse), tous prêts confondus. Durée maximale : 25 ans (27 ans si différé VEFA). 20 % des dossiers peuvent déroger à cette règle, dont 70 % pour les primo-accédants en résidence principale.

Concrètement, le HCSF calcule : taux d'effort = mensualité totale tous prêts (ADI incluse) / revenus nets mensuels. Le PTZ compte dans ce calcul, même pendant le différé puisque le lissage le réintègre.

Le lissage bancaire : pourquoi vous ne voyez qu'une seule mensualité

En théorie, le PTZ a deux phases : différé (mensualité PTZ 0 €) puis remboursement (mensualité PTZ pleine). En pratique, toutes les banques lissent. Elles répartissent la charge totale pour vous présenter une mensualité constante du premier au dernier mois.

Mécanique : pendant le différé PTZ, le prêt principal encaisse davantage. Quand la phase de remboursement PTZ arrive, le prêt principal se réduit en proportion. La mensualité globale ne bouge pas. C'est ce qui permet de tenir le HCSF 35 % de bout en bout, sans pic post-différé.

Cumuls et exclusions

• PSLA (location-accession) : cumulable avec PTZ, plafonds spécifiques PLS accession.
• BRS (Bail Réel Solidaire) : PTZ ouvert aux acquéreurs successifs depuis le PLF 2026, décote foncière OFS.
• PAS (Prêt à l'Accession Sociale) : plafonds ressources identiques au PTZ, calcul sur le coût total de l'opération.
• TVA 5,5 % zones ANRU / QPV : compatible avec le PTZ.
• Rachat de crédit : attention, le taux zéro est perdu lors d'un rachat de crédit.

Questions fréquentes