Comment calculer son PTZ 2026 : formule, étapes et exemples chiffrés
Mise à jour : · Sources primaires : Décret 2025-299, articles L31-10-2 et D31-10-3-1 du CCH.
Le PTZ 2026 se calcule en 8 étapes. Formule : montant PTZ = quotité × min(coût opération, plafond d'opération). La quotité dépend de votre tranche de revenus (T1 à T4) et du type de logement (neuf collectif, neuf individuel, ancien avec travaux). Le plafond d'opération dépend de la zone et de la taille du foyer. Source : décret n° 2025-299 du 29 mars 2025.
La formule du PTZ 2026 en une ligne
Montant PTZ = Quotité × min(Coût opération, Plafond d'opération)Quotité
10 à 50 % selon tranche × type de logement.
Coût opération
Prix d'achat (+ travaux pour l'ancien). Hors frais de notaire et garantie.
Plafond opération
100 000 à 360 000 € selon zone et foyer.
Comment calculer son PTZ 2026 : les 8 étapes
Étape 1 — Vérifier l'éligibilité primo-accédant
Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années. Le PTZ finance uniquement la résidence principale, à occuper dans l'année suivant l'achat. Référence : article L31-10-2 du CCH.
Étape 2 — Déterminer le revenu retenu
Le revenu retenu pour la tranche est max(RFR N-2 ; coût total opération / 9). Cette règle de plancher empêche un foyer à faible revenu de financer un bien hors de sa capacité de remboursement.
Étape 3 — Calculer le quotient familial
Quotient familial = revenu retenu / coefficient familial. Les coefficients : 1,0 (1 pers), 1,5 (2 pers), 1,8 (3 pers), 2,1 (4 pers), 2,4 (5 pers), 2,7 (6 pers), 3,0 (7 pers), 3,3 (8 et plus).
Étape 4 — Identifier la tranche T1 à T4 selon la zone
Comparez le quotient familial aux seuils de votre zone. En zone A : T1 ≤ 25 000 €, T2 ≤ 31 000 €, T3 ≤ 37 000 €, T4 au-dessus de 37 000 €. En zone B1 : 21 500 / 26 000 / 30 000. En zone C : 15 000 / 19 500 / 24 000. Source : art. D31-10-3-1 du CCH. Voir le détail des seuils par zone.
Étape 5 — Trouver la quotité (10 à 50 %) selon tranche + type de logement
Neuf collectif : 50 / 40 / 40 / 20 %. Neuf individuel : 30 / 20 / 20 / 10 %. Ancien avec travaux (zones B2 / C uniquement) : 50 / 40 / 40 / 20 %. Détail des quotités 10 à 50 %.
Étape 6 — Plafonner le coût d'opération (zone × foyer)
Base PTZ = min(coût opération, plafond opération). Le plafond varie de 100 000 € (zone C, 1 pers) à 360 000 € (zone A bis, 5+ pers). Si votre bien coûte plus cher, la base PTZ est plafonnée et le surplus est financé hors PTZ.
Étape 7 — Calculer le montant PTZ (quotité × base)
Montant PTZ = quotité × base. Exemple T3 zone A neuf collectif sur base 225 000 € : 40 % × 225 000 = 90 000 € de PTZ.
Étape 8 — Appliquer le différé et la durée de remboursement
T1 : différé 10 ans + remboursement 15 ans = 25 ans total. T2 : 8 + 12 = 20 ans. T3 : 2 + 13 = 15 ans. T4 : 0 + 10 = 10 ans. Pendant le différé, vous ne remboursez pas le PTZ. Aucun intérêt sur toute la durée.
Quotient familial et coefficients : le piège des familles nombreuses
Les coefficients familiaux ne suivent pas une progression linéaire. Plus la famille s'agrandit, plus le diviseur grossit, ce qui fait baisser le quotient familial et donc améliorer la tranche. Une famille de 4 personnes divise son revenu retenu par 2,1, pas par 4. Beaucoup de simulateurs tiers font l'erreur d'utiliser des ratios fixes.
| Personnes | Coefficient |
|---|---|
| 1 | 1,0 |
| 2 | 1,5 |
| 3 | 1,8 |
| 4 | 2,1 |
| 5 | 2,4 |
| 6 | 2,7 |
| 7 | 3,0 |
| 8 et plus | 3,3 |
Calcul de la mensualité PTZ après différé
Pendant le différé, votre mensualité PTZ est de 0 €. Après le différé, la mensualité PTZ se calcule simplement : mensualité PTZ = montant PTZ / (durée remboursement × 12). Aucun intérêt n'est ajouté, le PTZ est à 0 % par définition.
En pratique, la banque ne vous présentera pas deux mensualités différentes (une avant, une après). Elle lisse tout en une mensualité constante. Voir la section dédiée ci-dessous.
5 exemples de calcul PTZ vérifiés
Tous les chiffres ci-dessous sortent du moteur officiel ptz-calc.ts selon le décret 2025-299. Vérifiables en quelques secondes via le simulateur.
Cas 1 — Couple zone A, neuf 320 000 €
- 2 personnes, zone A (Lyon, Bordeaux), neuf collectif
- RFR N-2 : 55 000 € — quotient 36 667 € → T3
- Quotité 40 %, plafond opération 225 000 €
- Différé 2 ans + remboursement 13 ans
Résultat PTZ : 90 000 €
Cas 2 — Célibataire zone B1, neuf 220 000 €
- 1 personne, zone B1 (Nantes, Rennes), neuf collectif
- RFR N-2 : 28 000 € → T3
- Quotité 40 %, plafond opération 135 000 €
- Différé 2 ans + remboursement 13 ans
Résultat PTZ : 54 000 €
Cas 3 — Famille 4 pers zone B2, maison neuve 280 000 €
- 4 personnes, zone B2 (Le Mans), maison individuelle
- RFR N-2 : 45 000 € — quotient 21 429 € → T2
- Quotité individuel T2 : 20 %
- Différé 8 ans + remboursement 12 ans
Résultat PTZ : 46 200 €
Cas 4 — Couple zone C, ancien + travaux
- 2 personnes, zone C, ancien avec travaux
- Prix 150 000 € + travaux 50 000 € (25 % ✓)
- RFR N-2 : 32 000 € — quotient 21 333 € → T3
- Quotité 40 %, plafond opération 150 000 €
Résultat PTZ : 60 000 €
Cas 5 — Couple zone A en T4 (revenus élevés)
- 2 personnes, zone A, neuf collectif 320 000 €
- RFR N-2 : 65 000 € — quotient 43 333 € → T4
- Quotité 20 % (minimale), plafond 225 000 €
- Différé 0 an + remboursement 10 ans
Résultat PTZ : 45 000 €
Mensualité PTZ et lissage bancaire
Sur le papier, le PTZ a deux phases : un différé pendant lequel vous ne remboursez rien, puis une période de remboursement où la mensualité PTZ apparaît. En pratique, toutes les banques lissent. Elles répartissent la charge totale (PTZ + prêt classique) pour vous présenter une mensualité constante du début à la fin du financement.
Concrètement : pendant le différé PTZ, le prêt classique encaisse la part PTZ « à venir » pour stabiliser la mensualité globale. Quand la phase de remboursement PTZ arrive, le prêt classique diminue mécaniquement. Vous ne vivez jamais le pic post-différé qu'une lecture brute du barème pourrait laisser craindre.
C'est aussi ce mécanisme qui permet de tenir le plafond HCSF de taux d'effort à 35 % sur toute la durée du prêt. Voir comment financer le reste de l'achat.
Le piège du plancher de revenu (coût / 9)
Beaucoup de calculs grand public oublient la règle de plancher de l'article L31-10-2 du CCH. Conséquence directe : le revenu retenu peut être supérieur au RFR déclaré, ce qui fait basculer dans une tranche supérieure.
Exemple : RFR 25 000 €, bien à 270 000 €
270 000 / 9 = 30 000 €. Le revenu retenu pour la tranche est 30 000 €, pas 25 000 €. Pour un couple en zone B1, on bascule alors d'une T1 espérée à une T2.
Ce que le calcul ne dit pas : ADI et HCSF
Le calcul du PTZ donne un montant d'aide. Il ne dit rien sur la faisabilité globale du financement, qui dépend de deux paramètres réglementaires distincts :
- L'ADI (Assurance Décès Invalidité) couvre la totalité du capital emprunté, PTZ inclus. Pas seulement le prêt classique. Compter 0,25 à 0,40 % du capital initial par an.
- Le HCSF impose un plafond de taux d'effort à 35 % des revenus nets, ADI incluse, tous prêts confondus.
5 erreurs de calcul PTZ les plus fréquentes
- Confondre plafonds de revenus (RFR max pour l'éligibilité) et plafonds d'opération (coût max retenu pour le calcul). Ce sont deux grilles distinctes.
- Oublier l'ADI sur le PTZ. L'ADI couvre la totalité du capital, PTZ inclus.
- Citer l'ancien barème de différé 15 / 10 / 5 / 0. Obsolète depuis avril 2025. Le nouveau est 10 / 8 / 2 / 0.
- Affirmer que la quotité dépend de la zone. Faux. Elle dépend de la tranche et du type de logement.
- Utiliser des ratios fixes (× 0,5 / × 0,7 / × 0,9) au lieu des valeurs absolues par zone pour déterminer la tranche.
Calculer mon PTZ exact en 2 min
Pas de calcul manuel, pas de risque d'erreur sur les seuils ou les coefficients. Le simulateur applique le décret 2025-299 à votre situation.
Questions fréquentes
Quelle est la formule officielle de calcul du PTZ 2026 ?
Montant PTZ = quotité × min(coût opération ; plafond opération). La quotité dépend de la tranche (T1-T4) et du type de logement (collectif / individuel / ancien avec travaux). La tranche est déterminée à partir du quotient familial : max(RFR N-2 ; coût/9) divisé par le coefficient familial.
Pourquoi mon PTZ est-il plafonné même si mon bien coûte plus cher ?
Le PTZ est calculé sur la base du coût d'opération plafonné par zone et foyer (art. D31-10-3-1 du CCH). Au-delà du plafond, le surcoût est financé hors PTZ par prêt classique, apport ou autres aides comme Action Logement.
Le calcul du PTZ inclut-il les frais de notaire ?
Non. Le coût d'opération retenu pour le PTZ exclut les frais de notaire et les frais de garantie. Il inclut le prix d'achat et les travaux uniquement pour l'ancien éligible (zones B2/C, travaux ≥ 25 %).